产业转型升级持续推进的当下温州楼市的投资价值似乎陷入了辨不明方向的迷途

远离杭州，宁波都市圈，地处浙江最南端的温州，一直以来都是自力更生的代表。

从早年温州人凭借勤劳胆大的精神，以及亲友互相帮扶的关系，依靠温州模式迅速发家致富，积累了大量财富，并以此闻名，被称为东方犹太人。

当没有充足投资渠道民间富商将资金投向楼市时，温州的房价急速起飞，2009年时一度超越了上海，而来自温州的炒房团也横扫全国但这伴随着楼市暴涨而膨胀起来的财富，也在温州房价的暴跌中转瞬蒸发

从绝对高位到跌至谷底，投资客被迅速挤出楼市的同时，温州过去民间家族经济模式，以及由此形成的低利润劳动密集型产业，也逐渐无法适应时代的发展，GDP增速也从1978年—2004年间14.1%的年均增速，降至2004年—2012年10.5%。

与此同时，温州不得不面临的另一个问题是人口增长放缓2010年，温州人口已经达到约910万，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅增长了47万人

在产业转型升级还在持续推进的当下，温州楼市的投资价值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黄金十年，财富如烟

尽管温州炒房团曾经横扫全国，但他们在到外地买房之前，大多会在温州先购置房产。

温州早年的房价，都是当地的投资客炒起来的在某Top30房企工作的温州人李飞向第一财经表示而这个历史可以追溯到20世纪90年代末

1998年，自国家实施房地产市场化改革始，温州房价从2000元/平方米的均价起步，开启了十余年的上扬走势。

公开信息显示，2000年末时，温州房价就突破了3000元/平方米的关口，2001年，温州市区的房价出现了第一次大幅上涨，部分区域的价格达到了约6000元/平方米。

也正是2001年的8月份，由温州当地媒体组织的一个150余人购房团迈向了上海，成为温州炒房团的起点，在接下来的两三年里，他们成为各地开发商，银行的座上宾，目的地也从最初的上海，杭州向各大省会中心城市，二级城市扩散，从大连到伊犁，从海口到内蒙，版图遍布全国。

作为温州炒房团的大本营，温州本地的楼市自然是投资的前沿高地2005年初，温州市区开始有新房的价格超过1万元/平方米，进入2007年，温州的房价突破2万元/平方米

在2008年国际金融危机冲击下，温州房价出现短暂回调，但伴随着四万亿刺激政策的出台，下半年信贷环境十分宽松，大量资金持续涌入房地产市场，楼市再度起飞2008年年底，温州主城区的新房单价在1.5万元左右，而2009年8月，主城区的新房均价涨到了2.67万元，涨幅超7成

2010年，温州房价继续向上据中国房价行情网数据，这一年，温州房价突破3万元的门槛，一举超越北上广，位列全国之首其中，位于温州鹿城区核心地段的一个名为绿城鹿城广场的项目，2008年首开时均价在4万元，2010年在二手房市场上的价格逼近10万元

温州楼市遭遇爆炒的背后，除了宽松信贷政策等的影响，更本质的推动因素是温州模式下的民营经济崛起。

80年代改革开放初期，温州人依靠吃苦耐劳的精神，对市场的敏锐度，对财富的渴求，在全国各地寻找机会，哪里有市场，哪里就有温州人年逾50岁的温州本地商人老纪向第一财经介绍，当时的温州人以家族小作坊的形式，通过低成本，低利润的劳动密集型产业，迅速完成财富积累，一个赚个三四十万，很快的

公开数据显示，2005年，温州工业总产值在10亿元以上的产业集群有29个，工业总产值达3178亿元，形成了中国鞋都，中国电子元器件生产基地，中国五金洁具之都等数十个国字号工业生产基地。

藏富于民的经济模式下，2007年，温州城市居民人均可支配收入达到24002元，同比增长12.2%，收入水平连续7年居浙江省各市首位，并高于周边长三角地区水平，比同年的上海还高出379元，稳居全国前三。

而素来有投资习惯的温州人，不会让手上有闲置资金，缺乏投资渠道的他们一头栽入了房价不跌的楼市中，当时的街坊邻居，大妈，阿姨都在买房，李飞说。

据当地媒体彼时的一项调查显示，有超5成的被调查者首选的投资物业是住宅，有3成的被调查者将温州作为首选投资区域，另有统计数据显示，2009年，温州上规模企业中，约有70%的制造企业投资房地产。

2011年，温州当地发达的民间借贷爆发危机，累及依靠杠杆推高的楼市一时间，温州老板因巨额债务而跑路，企业倒闭的传闻频出，叠加限购等宏观调控政策，温州楼市信心遭到巨大打击，房价走势急转直下，大面积抛售房产的情况出现投资需求立刻烟消云散

据2015年《温州蓝皮书》显示，从2012年开始，温州房价已连续40个月出现回落，2014年温州市区均价为1.95万元/平方米这一价格已跌回了2007年的水平多年积累的财富随风蒸发

投资消散，房价爬坡

失去了大批投资客和巨量热钱的温州楼市，购房的主力群体已回归了最本质的居住需求。

经过几波的市场教育之后，温州炒房的已经比较少了，基本上都是以刚需改善自住为主在温州工作生活7年有余的胥阳，目前在某华东房企温州片区工作，他向记者介绍

多位受访业内人士向第一财经分析，当前温州的购房需求具有较为明显的地缘性而这多与当地的历史，地理等天然因素相关

温州最早的区点就是鹿城区李飞告诉记者鹿城始建于东晋，自古商贾云集，素有东瓯名镇之称鹿城区向南为瓯海区，向东跨过温州市境内山脉大罗山是龙湾区，由此构成了温州传统核心区

温州人很认这点:我是鹿城人，是市区人，瓯海人也会将自己认同为瓯海人，而被山隔开的龙湾区就像是温州的农村，龙湾再向东，向北连着的洞头区，就是位置很偏的岛屿，早期人口较少李飞表示，同样地，乐清市，瑞安市，龙港市，平阳县，苍南县等三市五县也都各自的认同，对外都不说自己是温州人，而是乐清人，文成人

在另一Top20全国性房企浙江片区负责投资的温州人陈斌也表示，比如瑞安市或者乐清市的人，有原本的生活圈子，城市基础配套也足够，当地人就没有特别强的在其他城区购房的需求。

这样细分的区域认同，使得各个板块的购房者有更加明确的选择目前在上海打拼的乐清人刘波，2021年5月份时在乐清为爸妈买了一套房，而生长在龙港市的老纪，早年也首先在龙港买房

鹿城区，瓯海区由于城市的地理位置和城市发展面貌，也能吸引到地缘内的优质客户在温州有项目在售的某华东房企内部人士补充

实际上，坐拥瓯江景观的鹿城区是温州有钱人聚集的地方除了鹿城区本地人之外，其他区域的人只要有钱也会选择在这里买房项目卖到4万，5万照样有人买李飞告诉记者

核心城区也正是温州当前的价格高地据温州当地房地产市场研究机构温州木叶研策的报告显示，2021年鹿城区均价约为3.32万元/平方米，位列温州各区县之首，瓯海区以2.57万元/平方米次之，龙湾区则以2.41万元/平方米位列第三

在2021年上半年燥热的楼市下，主城区多个板块依靠未来社区叠加学区概念，多项目开盘即罄当年5月份三期开盘的华鸿华宇未来之星项目，共280套房源获得了3655组客户认筹，中签率仅7.66%，此前的一期，二期也分别获得了2000组以上的认筹2021年全年，鹿城区，瓯海区均有项目成交破千套，龙湾区也有项目成交近千套

经历了2014年的大幅下跌之后，依靠刚需，改善等购房群体，温州房价已得到了缓慢修复。

2014年我刚到温州的时候，楼市还在低谷，房子均价在1.2万元左右，胥阳表示，2011年之后，虽然新房开始以价换量，房价一路下跌，但成交量在平稳上涨，现在市区均价在2.6万元左右，基本上追上了十年前的房价。

上述机构报告显示，2021年温州市区住宅均价突破最近几年来的历史高位，毛坯均价也接近2.5万元/平方米，房价近5年平均增长率约为5%。

将销售市场不断推高的，还有疯狂的土地市场2021年4月份摆上货架的一宗滨江云谷地块，吸引了包括金茂，中海等在内的数十家房企竞争，最后保利amp，招商联合体以65.05亿元的总价竞得，溢价率达到30%，刷新了近十年温州土拍新高，实际拿地成本价超3万元/平方米，瓯海区的一宗地块则拍出了49.8%的最高溢价率

2021年上半年的市场应该叫疯狂了，拿地的时候，各家房企看起来就是不算账，比其他人多出100万，拿下这块地就行了可以说，温州全市上半年拿的地没有赚钱的李飞回忆说

不过，伴随着全国楼市整体转冷，以及双减政策的影响，温州楼市在2021年下半年也同样向下，打折促销现象普遍，包括送4—5个车位，10万装修，返现等方式同一个项目上半年常见的超千组认筹数，下半年亦腰斩，有项目300套供应，仅50余组客户认筹，火热不再

鹿城区，瓯海区，龙湾区房价都出现明显下挫其中位于龙湾区的未来之城项目的备案均价约为2.99万元/平方米，算上送车位等折扣后，成交均价跌至2.2万元/平方米一下，降幅超8000元/平方米

值得一提的是，在楼市下行的背景下，温州瓯江口，经开区，空港新区等房价较低板块曾聚集的投资客也选择退场李飞介绍，拥有浙江省首个获批的省级产业集聚区的瓯江口板块是网红板块，其位于S1轻轨，S2轻轨交界处，靠近龙湾机场，并拥有瓯江北口大桥将瓯江口板块与乐清市连接，医院，学校等配套设施也陆续投入使用同时，当地政府还引进了包括百度，威马，唯品会，苏宁电器物流园等项目，丰富当地产业

拥有良好的概念和完善中的配套，叠加当地不足万元的房价，引起了当地投资客的兴趣。

去年乃至前年里，瓯江口板块热度都很高，当时集聚了不少投资客，占比在90%以上李飞说，早期瓯江口板块基本是开盘售罄，2021年下半年房价下跌后，投资客全部撤离，2021年下半年，一个项目只有100—200套左右的去化，主要依靠当地刚需

产业转型，城市升级

仅从2021年温州当地市场切面来看，发展形势并未脱离全国楼市，涨跌随势，但若将温州放在一个对比的时空里再看，温州当前的吸引力略显不足。

事实上，在历经楼市暴跌后和投资需求挤出后，温州当前的房价水平仍然不算低中国房价行情网数据显示，2021年温州全市新房均价在1.97万元/平方米，明显高于中部省会城市长沙1万元/平方米，武汉1.7万元/平方米的均价，亦明显高于紧邻的台州，丽水

2014年瓯海区的房价也才一万二三，现在也基本在3万多了，翻了一倍多在谈到错过购房时机时，胥会表示颇为可惜，正好错过了低谷的上升期

不只是房价谈不上友好，温州本地的产业转型突破并不明显。

地处浙江最南端的温州，距杭州，宁波两大中心城市远，而与之毗邻的台州被划入了宁波都市圈，甚至在2016年的《长江三角洲城市群发展规划》中落选，直至2019年重回长三角城市群，向南则跨入福建，亦难形成联动在地缘上的相对孤立，温州这个城市，从最初发展到现在，多是自力更生张飞说

于是，改革开放初期，温州人依靠自己走出去，创造了温州模式，迅速积累起了原始财富，打响了温州声名，此后伴随着对家族式企业管理制度的突破，逐渐形成了鞋服，眼镜，打火机，低压电器等十几个产业集群。

数据显示，从1978年到2004年的26年间，温州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位但此后由于越来越多资金流向炒房，民间借贷等领域，实体经济凋零，产业空心化成为温州的现实2004年到2012年，温州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位

最近几年来，尽管温州一直在规划产业转型，要从低小散产业向高精尖产业转型，但目前尚未能形成足够的实力，大型企业的数量明显处于弱势。

截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企业中，杭州拥有199家居首，宁波107家次之，绍兴则以73家居于榜眼，而温州仅有28家，且有6家来自纺织服装行业，仍是上市公司最多的行业。

产业支撑不足的背景下，温州的人口增速也明显放缓2010年人口已经达到约910万的温州，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅47万人的增幅，在浙江省中位列第七，远低于杭州的逾300万人，宁波的近180万人，金华的约169万人，甚至低于嘉兴，台州

其中，对传统鞋服，眼镜等劳动密集型产业的淘汰，也在一定程度上造成相关从业人员的流失，同时，不少起家于温州的企业，后期也相继将总部搬离。

一家总部位于深圳的房企内部人士向记者表示，温州较宁波和绍兴来看，经济活力略显不足2021年，宁波的GDP为1.44万亿元，温州的则为7628亿元，二者不在同一量级上，其次从城市工业实力看，宁波稳居浙江首位，绍兴也已经领先温州相较而言，宁波，绍兴比温州更具有投资价值

温州的需求端是在萎缩的，陈斌也持有同样的观点，许多温州人在外地做生意，他们会倾向于在当地购房，即便有回乡过节的居住需求，也会依据财力，或购置二三百万的刚需产品，而对于年轻人来说，温州产业以及经济明显弱于宁波，杭州，发展机会也不是特别多，聚拢效应并不强。

许多很小就离开家乡的年轻人，对温州的家乡情节已经弱化了，人口外流是无法阻挡的不过，李飞还是对温州抱有信心，900多万的人口基础还在，一二线城市也无法容纳下全国如此庞大的人群和需求，而沿海的三四线城市仍有自身的魅力在

更重要的是，温州还在积极需求转型和发展，其明确要在十四五时期，深入实施制造业发展双轮驱动战略，到2025年，5+5产业链将形成万亿产业规模。

5+5产业为五大传统制造业和五大战略性新兴产业，在十三五期间取得了显著成效。

数据显示，2019年，温州传统制造业总产值突破5800亿元，2017年以来年均增长8.9%，其中，电气产业集群入选工信部2020国家级先进制造业集群，高新技术产业增加值630.4亿元，装备制造业增加值558亿元，战略性新兴产业增加值205亿元，分别占规上工业增加值的56.8%，50.3%，18.5%，分别较2015年提高了20，6.9，10.7个百分点。

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