华安张江光大REIT508000：一季度经营保持稳健税务成本边际上升

2022 年一季度业绩符合市场预期　　华安张江光大REIT 公布2022 年一季度业绩:基金层面实现营业收入2，374 万元，息税折旧及摊销前利润1，730 万元，可供分配金额1，699 万元，符合市场预期　　资产运营整体平稳，期末租金水平稳步上升报告期内，租户经营平稳，租约正常履行，租户整体结构基本保持稳定截至3 月31 日，项目出租率为100%，平均合同租金为5.38 元/平/天本期项目公司实现总收入2，281 万元，环比提升1.4%，息税折旧摊销前利润率80.9%，较21 年四季度提升4.8%，主要系外包服务支出和工程维保支出较上季度边际下降　　税务成本边际上升，但总体可控根据季报披露信息，项目公司于2022 年1 月1 日起，按应税原值的1.2%从价开始缴纳房产税本期缴纳房产税金额为79 万元我们认为边际税务成本有所上升，但对经营不会造成重大影响　　基金收入实现稳健增长2022 年一季度基金层面实现总收入2，374 万元，环比2021 年四季度增长4.3%，可供分配金额1，699 万元，环比下降17%，主要系应收应付调整变动以及税务成本边际上升　　发展趋势　　关注疫情时期产业园经营稳定性张江光大园于3 月18 日起响应张江镇防疫相关要求进入封控状态，园区租户居家办公截至本期末，园区租户经营总体正常，我们建议密切关注后续疫情发展是否对产业园二季度经营造成实质性影响　　盈利预测与估值　　维持2022—2023 年基金可供分配金额预测不变，维持持有评级不变考虑板块整体在未来一段时间仍将面临因疫情不确定性带来的资产经营压力，略微下调12 个月目标总收益率至2.2%，对应3.25%的预期股息收益率和1.01%的价格下行空间　　风险　　疫情超预期恶化对产业园经营造成实质性影响，2022 年到期租户续租换租不及预期

去年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。根据测算，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，预计释放2万亿元资金。

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